Welke overeenkomsten zijn er?

Een overeenkomst is een contract of een formele afspraak. Hierin worden wederzijdse verplichtingen tussen verschillende partijen opgesomd en officieel goedgekeurd. Deze afspraak is bindend, zodat de ene partij recht kan eisen bij het niet naleven van het contract door de andere partij.

Overeenkomsten voor jeugdlokalen zijn er in vele maten en vormen. En niet elke overeenkomst kan zomaar afgesloten worden door je KLJ-afdeling. In sommige gevallen zal je een vzw nodig hebben om je contract te sluiten. Dat is het geval bij de eigendom, het recht van opstal en het recht van erfpacht. Als je in zo’n geval bent zal je 2 contracten hebben. Een huurcontract of gebruiksovereenkomst tussen je afdeling en je eigen vzw, en een koopovereenkomst of contract voor erfpacht of opstal tussen de vzw en de (vorige) eigenaar. 

Een gebruiksovereenkomst en een huurovereenkomst lijken op elkaar en daardoor worden ze vaak verward. Vaak wordt gedacht dat een huurovereenkomst op papier staat en een gebruiksovereenkomst niet, maar dat klopt niet. Zowel een huurovereenkomst als een gebruiksovereenkomst kunnen mondeling als op papier gesloten worden. Uiteraard heeft in beide gevallen de papieren overeenkomst de voorkeur. Het verschil tussen de twee is de vergoeding die je moet betalen. Een gebruiksovereenkomst is in principe gratis (“om niet”) en een huurovereenkomst is in principe tegen een vergoeding. Heb je dus geen overeenkomst op papier staan, maar moet je wel (maandelijks) voor het gebruik van je lokaal betalen, dan ben je huurder, geen gebruiker.

Het kan bij een gebruiksovereenkomst zijn dat je een vergoeding betaalt voor je verbruik. In dat geval moet de kost natuurlijk in verhouding staan met je verbruik. Liefst van al betaal je in zo’n geval dus voor het werkelijke verbruik.

Het verschil tussen de gebruiksovereenkomst en de huurovereenkomst is vooral belangrijk wanneer er herstellingen of verbouwingen moeten gebeuren aan het lokaal. Een huurder is dankzij de huurwet veel beter beschermd dan een gebruiker, en wie welke werken (verplicht) moet uitvoeren staat bij verhuur ook vast. Toch wil deze betere bescherming niet altijd zeggen dat huren de beste optie is van de twee. Door het feit dat de gebruiksovereenkomst wettelijk minder strak geregeld is, is er veel meer mogelijkheid om eigen afspraken te maken met de eigenaar van je lokaal. Je bepaalt in je geschreven gebruiksovereenkomst dus makkelijker zelf wie voor wat verantwoordelijk is, je bepaalt de duur van je contract zelf én je gebruikt je lokaal in principe gratis. Via een gebruiksovereenkomst is dus veel makkelijker een win-winsituatie voor eigenaar en gebruiker op te maken.

Eigendom

De grootste zekerheid over je lokaal heb je als je eigenaar bent. Een eigendom is 'het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken'. Je hebt in een lokaal dat je bezit geen enkele verantwoording af te leggen om het te verhuren, gebruiken, slopen, aanpassen, ... Natuurlijk moet je voor grote werken wel een bouwvergunning aanvragen en bij de bouw rekening houden met bouwnormen. Voorts hoef je over je eigendom geen rekening te houden met iemand anders, wat bij de andere vormen van overeenkomsten wel zo is.

Aangezien je voor de aankoop of het bezit van een lokaal een vzw nodig hebt, zal er natuurlijk wel steeds ook een ander contract (huur- of gebruiksovereenkomst) bestaan tussen de vzw en je afdeling.

Recht van opstal vs. recht van erfpacht

Net als de gebruiks- en huurovereenkomst lijken ook het 'recht van opstal' en het 'recht van erfpacht' sterk op elkaar. Toch zijn er enkele belangrijke verschillen.

In een normale situatie wordt geacht dat een gebouw steeds bij een grond hoort. Wanneer je een grond koopt dan koop je er automatisch alle gebouwen die er opstaan bij. Het 'recht van opstal' maakt op deze algemene regel een uitzondering. Bij een 'recht van opstal' krijg je de mogelijkheid om te bouwen op een grond die niet van jou is. Het gebouw zelf (de stenen) zijn dan jouw eigendom, maar de grond waarop je bouwt is en blijft de eigendom van de eigenaar.

Bij het 'recht van erfpacht' heb je over het gebouw én de grond alle rechten. Het 'recht van erfpacht' lijkt wat op een kruising tussen een gebruiksovereenkomst en een koopovereenkomst. Gedurende de afgesproken termijn kan je doen alsof je eigenaar bent. Je mag met de grond alles aanvangen: bouwen, afbreken, verbeteren, … zonder dat de eigenlijke eigenaar daar toestemming voor moet geven. Je enige verplichting is de eigendom na het aflopen van de erfpacht in dezelfde of evenwaardige staat als waarin je het gekregen hebt teruggeven.

De beide constructies hebben een groot voordeel ten opzichte van een aankoop. Je koopt immers nooit de grond waarop je je lokaal zet. Een heel belangrijke en grote kost bij de aanvang van je project kan zo vermeden worden. Het nadeel is dat je na afloop van het contract alles moet teruggeven. Omdat de contracten over gebouwen gaan, zijn de looptijden meestal lang tot zeer lang. Een opstalovereenkomst kan afgesloten worden van 0 tot 99 jaar, en een erfpacht kan nooit voor minder dan 15 jaar en niet voor langer dan 99 jaar worden afgesloten.

Sinds de vernieuwing in het erfpachtrecht en het opstalrecht is de eigenaar verplicht de meerwaarde van alle werken en gebouwen die je op je terrein plaatste te vergoeden aan de werkelijke waarde op het moment dat het contract eindigt.